Ogólna reguła stanowi, że dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył. Stawka podatku wynosi 19 proc. Płaci się go od dochodu, co oznacza, że od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania
Nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to być m.in. zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę. Można też zainwestować w budowę, adaptację czy remont własnego domu lub mieszkania albo spłacić kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe.
Od stycznia 2019 r. termin na inwestycję wynosi trzy lata (wcześniej były to dwa lata).
I tu zaczynają się problemy. Wątpliwości dotyczą zarówno przypadków, w których podatnik chce wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych dwa mieszkania lub domy. Może to być uzasadnione np. charakterem pracy. Taka sytuacja również budzi wątpliwości, czy w takim wypadku zakup drugiego mieszkania może zostać uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych.
Już sam sposób rozumienia pojęcia własnych celów mieszkaniowych jest niejednolity. Wiele wątpliwości budzi także możliwość skorzystania z ulgi, gdy podatnik decyduje się następnie na wynajęcie zakupionego lokalu. Choć z jednej strony przepisy nie uzależniają omawianego zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem, to jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi na mieszkania wynajmowane, odwołując się do tego, że cele mieszkaniowe mają być „własne”. Przepisy nie są również jasne w zakresie tego, kiedy należy rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. Wielokrotnie można spotkać się z sytuacją, gdzie podatnik chce przygotować mieszkanie na przyszłość. Na przykład do spędzania czasu na emeryturze lub do wyprowadzki dzieci z rodzinnego domu. Wówczas zastanawia się, czy to mieszkanie, które do momentu podjęcia ostatecznej decyzji o przeprowadzce może wynajmowane. Również w tym wypadku są poważne wątpliwości, czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN) potwierdza jednak, że zakup mieszkania na wynajem można potraktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych. Organ podatkowy przyznał, że przepisy prawne nie ograniczają osób fizycznych w dysponowaniu określoną liczbą mieszkań. Zwrócił jednak uwagę, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych zakupów, które służą zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnicy mogą więc kupić kilka lub kilkanaście mieszkań, w których w przyszłości będą realizować swoje cele mieszkaniowe. Zdaniem dyrektora KIS nie można także zaakceptować poglądu, że czasowe wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego wyklucza możliwość skorzystania z tej ulgi.
