Czy sprzedaż mieszkania, które było wykorzystywane w działalności gospodarczej, zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego?
Nie – w określonych przypadkach przedsiębiorca może sprzedać taką nieruchomość bez PIT.
Kluczowe znaczenie ma to, że sprzedawana nieruchomość ma charakter mieszkalny, oraz ile czasu upłynęło od jej nabycia.
Mieszkanie w środkach trwałych a sprzedaż
Co do zasady sprzedaż środka trwałego wykorzystywanego w działalności gospodarczej może powodować powstanie przychodu z firmy.
Przepisy przewidują jednak szczególne zasady dotyczące nieruchomości mieszkalnych.
Przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej nie zalicza się do przychodów z tej działalności.
Co ważne, nie zmienia tego fakt, że mieszkanie zostało wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
Znaczenia nie ma również to, że przedsiębiorca wykorzystywał je przez wiele lat w swojej działalności albo dokonywał w przeszłości odpisów amortyzacyjnych.
Kiedy sprzedaż mieszkania jest bez PIT?
W przypadku nieruchomości mieszkalnej należy zastosować zasady dotyczące prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości.
Sprzedaż podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Jeżeli pięcioletni okres już upłynął, sprzedaż co do zasady nie powoduje powstania przychodu podlegającego PIT.
Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca kupił mieszkanie w 2020 roku, pięcioletni okres liczymy od końca 2020 roku.
Upłynął on 31 grudnia 2025 roku.
Oznacza to, że sprzedaż takiego mieszkania w 2026 roku następuje już po upływie wymaganych 5 lat.
W konsekwencji przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu PIT.
A co z podatkiem liniowym 19%?
Jeżeli przedsiębiorca rozlicza swoją działalność podatkiem liniowym, nie oznacza to automatycznie, że od sprzedaży mieszkania zapłaci 19% podatku.
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej została bowiem na podstawie szczególnych przepisów wyłączona z przychodów z działalności gospodarczej.
Nie będzie więc opodatkowana podatkiem liniowym tylko dlatego, że mieszkanie było wykorzystywane w firmie.
Takie stanowisko potwierdza również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych.
Czy trzeba korzystać z ulgi mieszkaniowej?
Jeżeli sprzedaż następuje już po upływie 5 lat, nie ma potrzeby korzystania z ulgi mieszkaniowej, aby uniknąć PIT.
Nie ma również obowiązku przeznaczania pieniędzy ze sprzedaży na zakup kolejnego mieszkania tylko po to, aby sprzedaż była wolna od podatku.
Brak opodatkowania wynika w takim przypadku z samego upływu pięcioletniego okresu.
Najważniejsze wnioski
Mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej nadal może być traktowane przy sprzedaży według zasad właściwych dla nieruchomości mieszkalnych.
Samo wpisanie go do ewidencji środków trwałych, wykorzystywanie w firmie czy wcześniejsza amortyzacja nie przesądzają o opodatkowaniu sprzedaży jako przychodu z działalności.
Jeżeli lokal mieszkalny został kupiony w 2020 roku i sprzedany w 2026 roku, po upływie pięcioletniego okresu, jego sprzedaż co do zasady nie będzie podlegała PIT.
Przed sprzedażą nieruchomości wykorzystywanej w firmie warto jednak każdorazowo sprawdzić jej charakter, datę nabycia oraz indywidualną sytuację podatnika.
Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.